Nederlandse huizenprijzen halveren

Op BNR radio spraken Elmer Hogervorst en Eric Mecking. Zij schreven het boek “deflatie in aantocht”. Hogervorst is handelaar op valutamarkten, hij geeft regelmatig lezingen en begeleidt daarnaast vermogende particulieren. Mecking is schrijver en historicus, tevens handelt hij onder andere op valutamarkten. Beide heren zijn aanhangers van de Oostenrijkse school.

Daarnaast zijn zij overtuigde aanhangers van de Kondratjevcyclus. De Russische econoom deed begin jaren 20 onderzoek naar de relatie van golven in goederenprijzen en investeringsgedrag. Kondratjev kwam tot het inzicht dat er zich al anderhalve eeuw bepaalde constante golfbewegingen voordeden. Deze cyclus werd door Kondratjev onderverdeeld in subcycli van 50 jaar die bewijzen dat het kapitalisme altijd heropleeft uit zijn economische dieptepunten. Dat is de Kondratieff-golf.

Kondratjev verdeelde deze subcycli nogmaals in vier perioden die hij aanduidde met de seizoensnamen. De lente zag hij als opbouwfase (inflatie), de zomer als consolidatiefase (stagflatie), de herfst als plateau- of stabilisatiefase (desinflatie) en de winter als liquidatie of afbraakfase (deflatie).

De Kondratjev cyclus kijkt dus voornamelijk naar lange termijn trends. Aan de hand van deze cyclus voorspellen Hogervorst en Mecking een huizenprijsdaling van meer dan 50% vanaf 2008. Die top lag gemiddeld rond de €245.000. In het derde kwartaal van 2014 was de gemiddelde verkoopprijs €214.000. Dat zou betekenen dat de gemiddelde huizenprijs nog zo’n €90.000 zou kunnen dalen.

Beide heren handelen naar spreken, zij zijn geen huiseigenaren meer. Door demografische gegevens verwachten zij dat de huizenprijzen nog meer onder druk komen te staan. De groep potentiële kopers die het meeste betalen voor de aankoop van hun huis ligt rond de 41 jaar. Die groep is drastisch aan het afnemen. Daarnaast is er nog de daadwerkelijke vergrijzing van 80 +ers die de komende 10 jaar explosief stijgt. Daardoor komen er alleen maar meer huizen vrij wegens sterfte.

Het is dus oppassen geblazen voor de huizenmarkt. Al lijkt de rente nog zo laag en leveren verschillende overheidsmaatregelen diverse voordelen, de markt lijkt nog niet klaar te zijn met de daling. Bedenk daarnaast dat in een deflatoire omgeving schulden dubbel zo zwaar tellen dan in een inflatoir scenario.

Bronnen: Wikipedia, huizenmarkt-zeepbel, BNR, Elsevier