Nieuwe Nederlandse huizenbubbel?

Zeepbellen, ze zijn soms te herkennen op voorhand, en meestal wordt een zeepbel door de massa pas opgemerkt wanneer het te laat is. Namelijk wanneer het opgeblazen boeltje uit elkander spat. En dan zijn er, zoals steeds, traantjes.

Over de Belgische en Nederlandse huizenmarkt valt veel te schrijven. Nederland kreeg zware klappen tijdens en na de crisis van 2008. Vooral in grote steden, Amsterdam voorop, zakte de waarde van vastgoed aanzienlijk. In sommige segmenten daalde prijzen met meer dan 30 procent.

België kende in de vorige jaren wel een economische crisis en bankenmalaise, maar van een alarmsituatie op de vastgoedmarkt was geen sprake. Prijzen stijgen in België rustig maar gestaag verder, jaar na jaar. Vooral appartementen zijn in trek.

Belgische woningmarkt

Het zakenblad The Economist schreef in 2012 al dat het Belgische vastgoed meer dan 50% overgewaardeerd is. Andere analyses ontkennen dit manifest, nog andere berekeningen houden de kerk in het midden: Er is een overwaardering, maar ze is niet problematisch.

KBC en Financial Forum nuanceerden vorig jaar. “Volgens de klassieke maatstaven is er een sterke overwaardering (o.a. als gekeken wordt naar ‘price-to-income ratio’ en ‘price-to-rent ratio’). Worden andere zaken in ogenschouw genomen, dan blijkt de situatie mee te vallen. Zo is het aanbod van nieuwe woningen relatief klein, er is dus geen sprake van een losgeslagen bouwwoede.

Toch valt vooral de buitensporige stijging van de schuldenlast van de Belgische gezinnen op. Dit doet vermoeden dat er – door de banken en de kopers – bijzonder grote risico’s genomen worden. Conclusie? De vastgoedmarkt zal niet de oorzaak zijn van een nieuwe crisis, maar indien er een nieuwe bankencrisis en economische neergang is, zal de huizenmarkt bijzonder snel en sterk meegesleurd worden in de val.

Nederlandse woningmarkt

Hoe zit het ondertussen in Nederland? Het dieptepunt van de crisis lijkt achter ons te liggen, de Nederlandse groei van de economie trekt aan, de werkloosheid is bijzonder laag.

ING trekt aan de alarmbel. De Nederlanders blijken weinig geleerd te hebben van de laatste crisis (2008-2012). Opnieuw is de toestand in de hoofdstad problematisch. Het economisch bureau van ING schrijft in haar analyse van januari 2017: “Vooral in Amsterdam is de prijsstijging flink. Hierdoor is de betaalbaarheid daar snel en sterk afgenomen.”

Belangrijk is verder: “het fundament onder de prijsstijging brokkelt af.” Dit is een interessante zin. ING licht verder toe: “Prijsstijgingen worden steeds minder ondersteund door fundamentele, maar meer door vluchtige ‘drivers’. Voorbeelden zijn de fluctuerende vermogensstromen van ouders en beleggers en de hooggespannen verwachtingen op verdere prijsstijgingen. Door deze veranderende aard van de vraag neemt de gevoeligheid voor schokken toe.”

Voor een woning in Amsterdam wordt nu 50% meer betaald dan gelijkaardige woonsten elders in Nederland (gemiddelde). De ‘price-to-income ratio’ zit in Amsterdam momenteel terug boven het niveau van crisisjaar 2008. Conclusie? Het verhaal van de ezel en de steen. De Amsterdammers leren het niet…